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Nous investissons dans des fiducies de placement immobilier pour générer un revenu stable et prévisible. Nous n'espérons pas grand-chose au niveau des gains en capital – le système ne fonctionne tout simplement pas ainsi. Mais cette année est une exception. Les décisions de la Banque du Canada et de la Réserve fédérale américaine de suspendre les hausses de taux d’intérêt ont eu un impact positif sur tous les titres sensibles aux taux d’intérêt, y compris les fiducies de placement immobilier (FPI).
Depuis le début de l'année, l'indice S&P/TSX Capped REIT a gagné 13,7 % (au 21 juin). C’est une progression impressionnante en six mois environ pour un secteur qui n’est pas sujet à de fortes fluctuations, sauf dans des circonstances extrêmes.
Il y a lieu de croire que cette tendance à la hausse se poursuivra, mais à un rythme un peu plus lent. Notre économie continue d'être faible et la Banque du Canada a indiqué qu'elle ne prévoyait pas de reprendre les hausses de taux de sitôt. En fait, nous pourrions même voir une réduction d’un quart de point ou plus si les choses ne s'amélioraient pas.
Aux États-Unis, le président Donald Trump fait pression sur le Conseil de la Réserve fédérale, soi-disant non-partisan, pour réduire les taux d'intérêt. Il a affirmé que les augmentations de l’année dernière était une erreur et a tenté, jusqu’à présent sans succès, de nommer des partisans aux deux postes vacants au sein du Conseil. Tout est politique – le président veut une économie forte pour les élections de 2020, ce qui, d’après lui, augmentera ses chances de réélection. Les réductions de taux encourageraient davantage les investissements et l'embauche dans les entreprises et donneraient un coup de pouce temporaire aux marchés boursiers. C’est peut-être une mauvaise politique à long terme, mais M. Trump ne voit pas au-delà du jour des élections.
Tout cela laisse à penser que le climat des FPI devrait rester favorable pendant au moins quelques années. En voici deux que je recommande dans mon bulletin d’information Income Investor et que je classe toujours comme des achats.
Summit Industrial Income REIT (TSX: SMU.UN)
Cette FPI a gagné environ 39 % depuis le début de l'année. C’est très inhabituel pour une FPI, mais celle-ci a dépassé les attentes et les investisseurs ont réagi en achetant.
Summit a annoncé ses résultats du quatrième trimestre et de l'exercice 2018 en février. Les fonds provenant de l'exploitation (FPE) du dernier trimestre se sont établis à 12,6 millions de dollars, contre 7,8 millions de dollars pour la même période en 2017. Cependant, par part, il n’y a pas eu beaucoup de changement par rapport à l’exercice précédent, la fiducie ayant émis environ 11 millions de nouvelles unités au cours de la période. Sur douze mois, les FPE s’élèvent à 43,6 millions de dollars (0,56 dollar par part), contre environ 30 millions de dollars (0,564 dollar par part) en 2017. Le revenu net d'exploitation était de 18,7 millions de dollars, comparativement à 11,8 millions de dollars en 2017. Pour l'ensemble de l'année 2018, le revenu net d'exploitation était de 64,8 millions de dollars, contre 40,6 millions de dollars l'année précédente. Le taux d'occupation pour l'année était de 99,4 %, en hausse d'un point de pourcentage par rapport à 2017.
Au cours de l'exercice, Summit a acquis 24 propriétés totalisant 4,8 millions de pieds carrés pour un montant total de 578,3 millions de dollars, au taux de capitalisation de 5,4 %. Par la suite, Summit a annoncé l’acquisition d’une propriété montréalaise de 236 134 pieds carrés pour 23 millions de dollars.
Le président-directeur général, Paul Dykeman, a déclaré : « 2018 a été une autre année record pour Summit, car nous avons poursuivi notre objectif de générer de la valeur par une croissance rentable et ciblée et de procurer un revenu stable et durable pour nos porteurs de parts. Nous avons considérablement élargi la taille et l'échelle de notre portefeuille immobilier, en tirant parti de notre expérience reconnue pour générer une forte croissance de tous nos indicateurs de performance clés, tout en maintenant un bilan et une situation financière extrêmement prudents. »
En résumé : Ce FPI se développe à un rythme impressionnant sans toutefois s’étendre excessivement. La hausse des prix a fait baisser le rendement à 4,3 % mais cela reste raisonnablement attractif.
Dream Industrial REIT (TSX: DIR.UN)
Les FPI spécialisées dans les propriétés industrielles se portent très bien ces jours-ci. Celle-ci est en hausse de 27 % jusqu'à présent en 2019. Dream a publié ses résultats du quatrième trimestre et de l’année à peu près au même moment que Summit, et les deux montrent une tendance similaire : des gains importants du côté des revenus et des bénéfices, mais plus ou moins stables par unité.
Dans ce cas-ci, la FPI a annoncé des FPE d'un peu plus de 24 millions de dollars, contre 19,7 millions de dollars pour la même période en 2017. Toutefois, les FPE par part s’établissaient à 0,22 dollar, entièrement dilué, en baisse d’un cent par rapport à l’année précédente.
Pour l’exercice 2018, les fonds provenant de l'exploitation se sont établis à 88,2 millions de dollars (0,86 $ par part), contre 74,6 millions de dollars (0,91 $ par part) en 2017. Le ratio de distribution basé sur les FPE est passé de 77,3 % en 2017 à 81,7 % en 2018. Ce chiffre élevé ne devrait alarmer personne – il se situe bien dans les paramètres des FPI. Mais il serait bon de le voir évoluer dans la direction opposée car cela laisserait place à une éventuelle augmentation des distributions.
La fiducie continue de se développer et se concentre de plus en plus sur les propriétés américaines. En 2018, Dream a réalisé des acquisitions d'une valeur de 241 millions de dollars, ajoutant 2,9 millions de pieds carrés d'immeubles industriels au Canada et aux États-Unis. En février, la fiducie a annoncé la conclusion d’un accord portant sur l’acquisition d’un portefeuille d’une superficie locative brute d’environ 3,5 millions de pieds carrés dans le Midwest américain. Le prix d’achat total s’élève à 179,1 millions de dollars américains, soit un taux de capitalisation initiale de 6 %. La location d’une propriété vacante récente porterait celui-ci à 6,5 %. Le portefeuille comprend 21 immeubles situés dans cinq villes (Chicago, Cincinnati, Columbus, Indianapolis et Louisville).
En avril, la fiducie a annoncé qu'elle avait conclu un accord d'achat pour vendre 10,85 millions de nouvelles unités (plus une surallocation potentielle d'environ 1,6 million) au prix de 11,55 $ l'unité. En tenant compte de la surallocation, la fiducie a collecté 144 millions de dollars. L'argent servira à financer quatre acquisitions, à rembourser partiellement le solde impayé de son établissement de crédit renouvelable et à des fins générales.
Dream négocie actuellement avec ses fournisseurs l’acquisition de quatre immeubles industriels à locataires multiples pour un prix d’achat estimé à environ 107 millions de dollars. Deux des actifs sont situés dans la région du Grand Toronto, les deux autres sont à Ottawa et à Columbus, en Ohio.
En mars, la FPI a été ajoutée à l'indice composé S&P/TSX.
En résumé : Comme Summit, cette FPI est en pleine expansion sur ce qui est actuellement un marché en pleine effervescence.
M. Gordon Pape fait partie des experts en investissement et des commentateurs de finances personnelles les plus connus du Canada. Il est l'éditeur des bulletins d'information The Internet Wealth Builder et The Income Investor qui sont disponibles à travers le site Web Building Wealth. Cet article est paru initialement dans le Toronto Star.
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