Pontons, couchers de soleil et pièges fiscaux

L'ARC veut détruire votre petit coin de paradis

Les chalets et les cabanes dans les bois ou au bord du lac représentent une escapade canadienne emblématique. La plupart des propriétaires de biens récréatifs s'occupent volontiers de leur entretien afin d'avoir la chance d'admirer ce fabuleux coucher de soleil, de faire du ski nautique ou de plonger dans le lac. Ce sur quoi ils ne comptent pas, c’est ce partenaire silencieux qui attend sa part au moment de vendre ou de transférer le bien à leurs enfants. Voici ce que vous devez savoir.

Le problème fiscal découle du fait que votre propriété de loisirs n’est généralement pas considérée comme votre « résidence principale » aux fins de l’impôt. Une « résidence principale » est le lieu où vous vivez la plupart du temps et elle est donc exonérée de l'impôt sur les gains en capital lorsque vous la vendez. Mais la plupart des familles ne peuvent avoir qu'une seule résidence principale. Ainsi, lorsque vous vendrez votre chalet, vous paierez l’impôt sur les gains en capital sur la plus-value de la propriété à compter de la date de son achat. La plus-value est calculée comme étant le produit de la vente, moins le coût de la vente et le prix de base rajusté (PBR). Mais il pourrait être possible de réduire la part de l'impôt en accordant une attention particulière au « prix de base rajusté ».

Calcul du PBR

Voici ce que l'ARC sera susceptible d'accepter dans votre prix de base rajusté.

Les coûts d'acquisition. Le prix d'achat initial ou une preuve de valeur si la propriété était un cadeau ou un héritage. D'autres coûts d'acquisition incluent des dépenses telles que les frais juridiques et d'inspection, les taxes de cession immobilière, les commissions de vente, les sondages, l'assurance de titres, et les réparations visant à rénover une propriété délabrée, mais vous devez prouver que le prix d'achat initial aurait été supérieur sans ces réparations.

Autres améliorations apportées à la propriété. Les systèmes hydrauliques, les puits, les fosses septiques ou de rétention, les améliorations du drainage des propriétés, la réparation de terrasses et de pontons et les voies d'accès peuvent tous être inclus dans le PBR s'ils sont « neufs » et ne résultent pas d'un entretien continu.

Rénovations éligibles, si celles-ci ne faisaient pas partie du chalet avant. Par exemple, une salle de bain (et tous ses équipements), une nouvelle terrasse, ou même de nouvelles chambres qui agrandissent la taille du chalet pourraient probablement être acceptées dans le PBR.

Ça reste en famille

Si vous avez hérité du chalet familial – une situation dans laquelle de nombreuses familles se trouvent maintenant – vous, vos parents ou vos grands-parents, pourriez avoir profité du « jour d'évaluation », le 1er janvier 1972, qui impliquait l'attribution d'une valeur acceptable à la propriété à partir de cette date. Essentiellement, tout gain en capital réalisé avant cette date ne sera pas soumis à l’impôt sur les gains en capital. La valeur au jour d'évaluation (moins les améliorations apportées depuis lors) pour ce type de biens est considérée comme étant le prix de base rajusté pour déterminer l’impôt sur les gains en capital. Cette valeur peut rester importante, même si vous pouvez réduire le prix de base rajusté grâce aux améliorations apportées aux immobilisations au cours des 40 dernières années.

Vous ne pouvez transférer le titre d'une propriété de loisirs à vos enfants ou petits-enfants, ou détenir un titre en propriété conjointe dans le but de contourner la facture fiscale. L'ARC considérera toujours ce transfert comme une vente présumée et elle vous demandera de payer l'impôt sur les gains en capital.

Certains propriétaires essaient de garder un chalet dans la famille sans encourir une vente présumée en détenant le bien « en fiducie ». Mais vous devez réellement créer une fiducie à cet effet et suivre toutes les procédures juridiques pour ce faire. L'ARC est extrêmement sceptique à l'égard des demandes relatives à des propriétés récréatives détenues « en fiducie » lorsqu'il n'y a pas de fiducie légale. Donc, si vous voulez créer une fiducie, vous aurez besoin d’une aide juridique experte.

Plutôt que de franchir ces étapes, de nombreux propriétaires de chalet se contentent de souscrire une assurance vie pour couvrir l’impôt sur la vente présumée du bien au décès de son propriétaire. Là encore, vous aurez besoin d’une aide financière compétente, car il est facile de souscrire trop d’assurance.

Paradis perdu

Les propriétés de loisirs peuvent avoir des incidences fiscales cachées quand le moment arrive de vendre ou de transférer la propriété aux enfants. Par conséquent, si le moment est venu de prendre les mesures nécessaires à la vente ou au transfert de votre propriété de loisirs, consultez un professionnel de la finance qualifié qui vous aidera à éviter ou à minimiser les nombreux pièges juridiques et fiscaux qui peuvent transformer votre confortable cabane près du lac en un piège fiscal avec vue.

Mme Robyn Thompson, CFP, CIM, FCSI, est la fondatrice de Castlemark Wealth Management, une société de services financiers spécialisée dans la gestion de patrimoine pour les personnes et les familles nanties. Pour une consultation de planification individuelle, veuillez la contacter par téléphone au 416-828-7159 ou par courriel à rthompson@castlemarkwealth.com.

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