Conseils fiscaux pour la vente du chalet familial

Comment réduire la part d'impôt sur les gains en capital

Vous envisagez de vendre votre chalet, votre cabane ou votre maison au bord du lac ? C'est le cas de beaucoup de gens, surtout ceux de la génération du baby-boom qui trouvent que l'entretien de deux propriétés devient de plus en plus long, fastidieux et coûteux. Et comme la jeune génération n'est plus intéressée par l'entretien d'un chalet familial, il ne semble pas y avoir d'autre solution que de vendre. Si vous décidez d'apposer cette pancarte « à vendre », n'oubliez pas que l'Agence canadienne du revenu viendra vous réclamer un impôt sur les gains en capital. Selon la durée de possession du chalet, la somme peut être élevée.  Mais il existe peut-être des moyens d'amortir le choc.

Le Prix de base rajusté

La façon la plus simple de réduire la facture fiscale est d'essayer, dans un premier temps, de réduire le montant des gains en capital. L'ARC calcule le gain en capital sur la vente d'un chalet comme étant le produit de la vente moins le coût de la vente et le prix de base rajusté (PBR).

Plus le PBR est élevé, plus le produit net de la vente est faible, et plus la facture d'impôt sur la plus-value finale est faible. Bien entendu, les fiscalistes de l'ARC sont parfaitement conscients de ce fait, et les plus-values sur les résidences secondaires sont souvent soumises à des contrôles fiscaux – juste pour s'assurer que les éléments du PBR sont documentés et sont tous de bonne foi.

Quels sont donc les types d'éléments que l'ARC est susceptible d'accepter dans votre prix de base rajusté?

* Coûts d'acquisition. Vous aurez besoin d'une preuve du prix d'achat original ou d'une preuve de valeur si le bien est un don ou un héritage. De plus, si vous avez choisi d'augmenter le PBR en 1994, vous aurez besoin d'une preuve. Les autres coûts d'acquisition comprennent notamment les frais juridiques et d'inspection, les droits de cession immobilière, les commissions de vente, l'arpentage, l'assurance des titres et les réparations visant à rénover une propriété délabrée (par exemple, un nouveau toit, un nouveau plancher, de nouveaux murs, etc.), mais vous devrez prouver que le prix d'achat initial aurait été supérieur sans ces réparations.

* Améliorations immobilières connexes. Il s'agit d'éléments qui ne sont pas directement liés au bâtiment, tels qu'un système hydraulique, un puits, une fosse septique ou cuve de rétention, des améliorations au système de drainage de la propriété, la réparation de terrasses et de pontons et les voies d'accès. Il est important de retenir que ces éléments peuvent être inclus dans le PBR s'ils sont « neufs » et ne sont pas le résultat d'une maintenance continue, qui ne peut généralement pas être incluse dans le PBR. Les reçus et les preuves de paiement sont essentiels.

* Rénovations admissibles. C'est là que les choses deviennent un peu floues. Les rénovations qui introduisent dans la structure du chalet ou de la résidence des éléments qui n'y figuraient pas auparavant peuvent généralement être incluses dans le PBR. Vous avez peut-être ajouté une salle de bain (et tous ses équipements), ou une nouvelle terrasse, ou même quelques nouvelles chambres qui ont agrandi la taille du chalet. Tous ces éléments seront acceptés dans le PBR.

Le test que l'ARC utilise pour déterminer s'il s'agit d'une maintenance continue ou d'une amélioration consiste à évaluer si le bâtiment a effectivement été amélioré en conséquence, ou s'il a simplement été remis dans son état antérieur. Par exemple, une couche de peinture sur un vieux revêtement ne comptera pas, mais passer d'un parement en bois en décomposition à de l'aluminium de qualité ou à de la brique pourrait compter. D'autres types d'améliorations généralement acceptables dans le PBR sont les nouvelles fenêtres et portes, les nouveaux sols ou murs, et la modernisation des équipements de la cuisine et de la salle de bains. Conservez tous les reçus et les preuves de paiement.

Les principes de la résidence principale

Une façon plus complexe de mettre à l'abri les gains en capital réalisés lors de la vente d'un chalet consiste à appliquer l'exemption pour résidence principale. Selon les règles, vous pouvez désigner une propriété par an comme résidence principale pour l'unité familiale, qui comprend vous-même, votre époux ou conjoint de fait et vos enfants de moins de 18 ans. Pour qu’une résidence soit considérée comme étant « principale », vous et votre famille devez « normalement habiter » la résidence au cours de l'année civile. Dans le cadre d'une planification fiscale plus agressive, il y a une certaine marge de manœuvre, car même le fait d'habiter le chalet pendant une courte période pourrait lui permettre d'obtenir le statut de résidence principale.

Pour la plupart des personnes possédant à la fois une maison de ville et une maison saisonnière, cela ne fera pas une grande différence, à moins qu'elles ne décident de vendre les deux propriétés en même temps. Dans ce cas, l’exemption pour résidence principale peut être répartie entre les deux propriétés selon une formule qui proportionne le nombre d'années de désignation de la résidence principale. Ce type de compromis nécessitera l'assistance d'un expert fiscal pour vous aider à décider où se situe l’exemption des gains en capital la plus favorable.

Mais la désignation de votre propriété de vacances comme résidence principale et la demande d'exemption pour résidence principale sur celle-ci ne serait une option que si elle est financièrement justifiée - par exemple, si la plus-value annuelle moyenne de la propriété de vacances est supérieure à celle de votre maison.

Une autre complication est liée à l'utilisation régulière d'une partie ou de la totalité de votre résidence secondaire pour générer des revenus locatifs. Vous pouvez occasionnellement louer une partie de votre chalet sans perdre l'éventuelle exemption pour résidence principale si l'utilisation locative de la propriété est relativement faible par rapport à son utilisation comme résidence principale, si vous n'apportez pas de changements structurels à des fins de location et si vous ne déduisez pas l'amortissement. Mais si vous ne remplissez pas ces conditions, vous avez changé l'utilisation du bien, et l'ARC appliquera une disposition présumée sur le bien, ainsi qu'un rachat présumé immédiat. Cela pourrait entraîner un impact fiscal important. L'ARC vous permet de choisir de différer une disposition présumée en cas de changement d'utilisation. Il peut donc être possible de désigner le bien comme résidence principale admissible pour une période allant jusqu'à quatre ans ou plus, mais vous devez mettre tous les points sur les i et croiser les t pour obtenir ce report.

N'oubliez pas non plus qu'à moins que vous ne déclariez le gain réalisé sur la vente de votre propriété de vacances, l'ARC considérera que vous l'avez désignée comme votre résidence principale. Assurez-vous donc de discuter avec votre conseiller financier de la propriété à désigner comme votre résidence principale avant de la mettre en vente.

Gains générationnels

Si vous avez hérité du chalet familial – une situation dans laquelle de nombreuses familles se trouvent maintenant – vous, vos parents ou vos grands-parents, pourriez avoir profité du « jour d'évaluation », le 1er janvier 1972, qui impliquait l'attribution d'une valeur acceptable à la propriété à partir de cette date. Essentiellement, tout gain en capital réalisé avant cette date ne sera pas soumis à l’impôt sur les gains en capital. La valeur au jour d'évaluation (moins les améliorations apportées depuis lors) ​pour ce type de biens est considérée comme étant le prix de base rajusté pour déterminer l’impôt sur les gains en capital. Cette valeur peut rester importante, même si vous pouvez réduire le prix de base rajusté grâce aux améliorations apportées aux immobilisations au cours des 40 dernières années.

Si vous envisagez maintenant d'essayer d'éviter ce fardeau fiscal en transférant le titre de la propriété de loisirs à vos enfants ou petits-enfants, ou en détenant le titre en copropriété, soyez prudent. L'ARC traitera toujours un tel transfert comme une vente présumée et exigera toujours sa réduction sous forme d'impôt sur les gains en capital.

Il peut être possible de garder un chalet dans la famille sans encourir une vente présumée en détenant le bien « en fiducie ». Le problème est que vous devez réellement créer une fiducie à cet effet, et suivre toutes les procédures juridiques (coûteuses) pour y ce faire. L'ARC a déjà tout vu, et est extrêmement sceptique à l'égard des demandes relatives aux propriétés récréatives détenues « en fiducie » lorsqu'il n'existe pas de fiducie juridique. Si c'est la voie que vous souhaitez emprunter, vous feriez mieux de vous faire aider par un expert juridique.

Où obtenir de l'aide

Les propriétés récréatives sont en quelque sorte une institution canadienne emblématique. Certaines sont dans des familles depuis des décennies et ont une grande valeur sentimentale. Mais les temps et les goûts changent, et souvent, les jeunes adultes n'ont plus d'intérêt ou ne souhaitent plus prendre le temps, l'effort et la peine nécessaires à l'entretien d'une seconde propriété.

Par conséquent, si le moment est venu de prendre les mesures nécessaires à la vente ou au transfert de votre propriété de loisirs, ou si vous envisage d'en acheter une, consultez un professionnel de la finance qualifié qui vous aidera à éviter ou à minimiser les nombreux pièges juridiques et fiscaux qui peuvent transformer votre confortable cabane près du lac en un piège fiscal avec vue.

Plutôt que de traverser toutes ces épreuves, de nombreux propriétaires de chalet se contentent de souscrire une assurance vie pour couvrir l’impôt sur la vente présumée du bien, au décès de son propriétaire. Là encore, vous aurez besoin d’une aide financière compétente, car il est facile de souscrire trop d’assurance.

Mme Robyn Thompson, CFP, CIM, FCSI, est la fondatrice de Castlemark Wealth Management, une société de services financiers spécialisée dans la gestion de patrimoine pour les personnes et les familles nanties. Pour une consultation de planification individuelle, veuillez la contacter par téléphone au 416-828-7159 ou par courriel à rthompson@castlemarkwealth.com.

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