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Comme si le marché immobilier n'était pas déjà assez difficile, le gouvernement a décidé de le rendre encore plus difficile en resserrant les seuils de qualification pour certains prêts hypothécaires. Si vous demandez un prêt hypothécaire par l'intermédiaire d'une institution financière réglementée par le gouvernement fédéral, vous devez passer une « simulation de crise » pour être admissible à un prêt hypothécaire. En d'autres termes, vous devez prouver que vous pouvez réaliser vos paiements hypothécaires à un taux spécifique supérieur au taux en vigueur pour le prêt hypothécaire que vous demandez. Voici ce que vous devez savoir.
C'est parfois un choc pour les nouveaux acheteurs de maison qui demandent également une assurance prêt hypothécaire et qui pensent avoir déjà mis tous les points sur les i et les barres sur les t dans leur budget. C'est un choc encore plus grand pour les propriétaires actuels qui ont des fonds propres et n'ont pas réellement besoin d'assurance hypothécaire, mais qui cherchent à passer à une maison plus grande, à refinancer leur maison actuelle, à changer de prêteur ou à demander une ligne de crédit hypothécaire.
Le fait est que, depuis 2017, le Bureau du surintendant des institutions financières exige que tous les acheteurs potentiels de maison à la recherche de financement effectuent une simulation de crise, qui calcule s'ils peuvent se permettre les paiements du prêt hypothécaire en fonction de leur revenu, de l'impôt foncier et de toute autre dette qu'ils peuvent avoir, comme les cartes de crédit, les paiements automobiles, les prêts à la consommation ou les prêts étudiants.
Auparavant, les prêteurs étaient soumis à une simulation de crise en utilisant un taux d'admissibilité hypothécaire de 4,79 %, ou le taux contractuel majoré de deux points de pourcentage, selon le plus élevé des deux. La plupart des acheteurs étaient en mesure d'être admissible au taux de 4,79 %. Toutefois, en vertu des règles récemment révisées, pour les prêts hypothécaires assurés (mise de fonds inférieure à 20 %) et non assurés (mise de fonds supérieure à 20 %), la simulation de crise utilise le taux le plus élevé entre le taux de référence de la Banque du Canada (5,25 %) et le taux d'intérêt que vous négociez avec votre prêteur, plus deux points de pourcentage. Vous devez être en mesure d'effectuer vos versements hypothécaires si votre taux augmente jusqu'à ce nouveau taux admissible.
Par exemple, si votre taux d'intérêt hypothécaire est de 1,99 %, vous devez démontrer que vous êtes admissible à un taux de 3,99 %. Si votre taux est actuellement de 4,5 %, vous devez être en mesure de vous qualifier au taux de 5,25 % de la Banque du Canada. Cela signifie que si vous envisagez un prêt hypothécaire de 600 000 $, même si vous êtes en mesure d'effectuer des versements mensuels de 2 537,81 $ au taux de 1,99 % (sur la base d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 5 ans, avec un amortissement de 25 ans), vous devrez prouver que vous pouvez effectuer des versements mensuels de 3 152,87 $ au taux de 3,99 % avant d'être admissible au prêt.
Dans mon exposé sur la simulation de crise, j'ai mentionné les prêts hypothécaires « assurés » et « non assurés ». Cela peut également surprendre ceux qui cherchent à acheter une maison pour la première fois avec une petite mise de fonds. Le fait est que si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % pour l'achat de votre maison et que vous contractez un prêt hypothécaire pour le reste, les règles stipulent que vous devez souscrire une assurance de prêt hypothécaire pour protéger le prêteur en cas de défaut de paiement.
Grâce à l'assurance de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), vous pouvez être admissible à un prêt hypothécaire pouvant atteindre 95 % du prix d'achat de votre maison, à condition qu'il soit inférieur à 1 million de dollars. Il existe toutefois des seuils minimums de mise de fonds, selon le prix d'achat de la maison :
Votre mise de fonds minimale doit provenir de vos propres ressources (ce qui peut inclure un don d'un parent).
Selon la SCHL, le total de vos coûts mensuels de logement, y compris le capital, les intérêts, les taxes foncières et le chauffage (CITC), ne devrait pas dépasser 32 % du revenu brut de votre ménage. C'est ce qu'on appelle le ratio du service de la dette brute (SDB). Le cas échéant, il faut également ajouter le loyer annuel du site en cas de location et 50 % des frais de copropriété.
En outre, votre ratio du service de la dette totale (SDT) ne doit pas dépasser 40 % du revenu brut de votre ménage. Ce ratio est calculé en divisant le montant de votre CITC plus les paiements sur toutes les autres dettes par le revenu annuel brut de votre ménage.
N'oubliez pas les frais de clôture, qui peuvent représenter de 1,5 à 4 % du prix d'achat. Il s'agit de frais uniques tels que les frais juridiques, la TPS et la TVP, le cas échéant, les droits de mutation immobilière, les ajustements et les autres frais nécessaires à la conclusion de l'achat de la maison.
Déterminer si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire, puis en négocier un aux meilleures conditions possibles peut être une tâche délicate. Demandez l'avis d'un professionnel de la finance qualifié pour vous assurer que vous n'êtes pas dépassé par les événements.
Mme Robyn Thompson, CFP, CIM, FCSI, est la fondatrice de Castlemark Wealth Management, une société de services financiers spécialisée dans la gestion de patrimoine pour les personnes et les familles nanties. Pour une consultation de planification individuelle, veuillez la contacter par téléphone au 416-828-7159 ou par courriel à rthompson@castlemarkwealth.com.
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