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Vous envisagez d'acheter une nouvelle maison? Joignez-vous à la foule. Le marché immobilier résidentiel est très actif dans tous les principaux centres urbains du Canada et leurs alentours, et cela est principalement dû à l'environnement actuel favorisant des taux d'intérêt extrêmement faibles. Les acheteurs d'une première maison font face à deux obstacles : la simulation de crise hypothécaire et la mise de fonds. Voici ce que vous devez savoir.
Le rapport du mois de mars de l'Association canadienne de l'immeuble a montré une augmentation de 15,7 % des propriétés nouvellement mises en vente de janvier à février. Considérablement, l'Indice des prix des propriétés MLS était en hausse de 17,3 % d'une année à l'autre, tandis que le prix de vente moyen national a bondi de 25 % en février par rapport à l'an passé. À Toronto, le prix moyen d'une maison dépassait 1 million de dollars en février se selon le conseil immobilier de Toronto (Toronto Real Estate Board).
Selon les règles établies par l'Agence de la consommation en matière financière, vous aurez besoin d'une mise de fonds de 20 % pour une maison dont le prix est d'au moins 1 million de dollars (il est réduit pour les maisons dont le prix est inférieur). Ces 200 000 $ sont difficiles à avoir pour la plupart des jeunes couples. La plupart d'entre eux puiseront dans leurs comptes d'épargne et d'investissement pour compléter leur mise de fonds. Beaucoup obtiendront l'aide de leurs parents ou grands-parents sous forme de prêts ou de dons purs et simples.
Et beaucoup puiseront dans leur régime enregistré d'épargne-retraite (REER), sous au travers d'un régime gouvernemental appelé Régime d'accession à propriété. Si vous êtes un jeune couple, le RAP peut représenter jusqu'à 50 000 $ de plus à ajouter au versement initial.
Essentiellement, le RAP permet aux personnes qui achètent une maison pour la première fois et remplissent certaines conditions, de retirer jusqu'à 25 000 $ de leur REER dans une année civile, afin d'acheter ou de construire une habitation admissible. Mieux encore, ce montant ne sera pas inclus dans vos revenus et aucun impôt ne sera retenu sur le retrait.
L'inconvénient du RAP est que vous sortez de l'argent de votre REER, vous ne pourrez donc plus le faire grandir et le capitaliser au sein du régime, avec report d'impôt. Cependant, étant donné que ces fonds sont destinés à l'achat d'un bien immobilier résidentiel, vous pourriez bien être gagnant. Il en est ainsi car tout gain réalisé sur la valeur de votre propriété lorsque vous la vendez est couvert par l'exemption pour résidence principale, vous n'aurez donc pas à payer de taxes sur les gains en capital quand vous la vendrez. De plus, vous devez régulièrement rembourser les fonds retirés du REER dans le cadre du RAP sur une durée maximale de 15 ans, de manière à reconstruire votre REER au fil du temps.
Au Canada et particulièrement dans les marchés urbains plus large, les biens immobiliers résidentiels ont toujours représenté un bon placement, en suivant toujours le même rythme que le taux d'inflation, et souvent même en le dépassant largement. Si vous choisissez la bonne maison au bon endroit, tout ce que vous perdez dans votre REER en termes de croissance sera probablement compensé par l'augmentation de la valeur de votre bien immobilier. Mais cela reste un jeu de hasard. Voyez votre retrait dans le cadre du RAP comme une source de fonds pour un logement où vivre, et non comme une entreprise immobilière spéculative!
Pour faire un retrait dans votre REER dans le cadre du RAP, vous devez être un nouvel acheteur, la propriété doit être votre résidence principale, et vous devez avoir conclu une entente écrite d'achat avant le 1er octobre de l'année suivant votre retrait. Vous devez également remplir et soumettre le formulaire T1036-20f de l'ARC. Le Régime d'accession à la propriété peut être compliqué, il serait donc bon de prendre conseil auprès d'un planificateur financier à l'avance.
Une fois que vous aurez réuni votre mise de fonds, vous devrez quand même franchir quelques obstacles pour obtenir un prêt hypothécaire.
La « simulation de crise » pour ceux qui cherchent à obtenir un prêt hypothécaire résidentiel est une exigence mandatée par le gouvernement fédéral et émise par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), il n'y a donc aucune échappatoire. Toute personne empruntant auprès d'un prêteur soumis à la réglementation fédérale (et cela inclut quasiment toutes les institutions financières au Canada), devra réussir la simulation de crise du BSIF pour que sa demande de prêt hypothécaire soit approuvée. Et notez que cela s'applique à présent à tous les emprunteurs, y compris ceux qui versent un acompte d'au moins 20 % ou plus, qui n'ont d'habitude pas besoin d'assurance hypothécaire.
Appliquée à la demande de prêt, la simulation de crise se porte sur des données telles que le montant que vous pourriez vous permettre selon votre ratio dettes/revenu actuel, et votre capacité à continuer d'effectuer des paiements si les taux d'intérêt venaient à augmenter ou si vous perdez votre travail. Mais le hic, c'est que même si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire au taux contractuel actuel, vous devrez vous qualifier pour un prêt hypothécaire à un taux encore plus élevé, qui correspond au plus élevé des deux taux suivants : le taux d'intérêt hypothécaire convenu par votre établissement de crédit et le taux hypothécaire de référence à cinq ans de la Banque du Canada, qui est supérieur d'environ deux points de pourcentage au taux hypothécaire contractuel type.
La simulation de crise a pour effet de réduire considérablement vos capacités d'emprunt. Si vous ne réussissez pas la simulation de crise aux taux supérieurs, vous ne pourrez pas prétendre à l'hypothèque. Les plus à risque sont ceux qui ont épuisé leur budget en recherchant la maison de leurs rêves. Si vous êtes dans ce cas, vous pourriez par conséquent être forcés de revoir vos attentes et de rechercher une maison moins coûteuse.
Mme Robyn Thompson, CFP, CIM, FCSI, est la fondatrice de Castlemark Wealth Management, une société de services financiers spécialisée dans la gestion de patrimoine pour les personnes et les familles nanties. Pour une consultation de planification individuelle, veuillez la contacter par téléphone au 416-828-7159 ou par courriel à rthompson@castlemarkwealth.com.
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