Le primé FNB de FPI canadiennes CI First Asset

Vainqueur du Trophée FundGrade A+®

Vous pensez peut-être qu'avec un taux de rendement composé annuel moyen sur 10 ans de 14,5 % (au 31 mai) qui surpasse sa catégorie, et un faible ratio des frais de gestion (RFG) de 0,75 %, le FNB de FPI canadiennes CI First Asset (TSX: RIT) est le proxy type d’un indice à gestion passive, dans ce cas-ci pour le secteur immobilier et les FPI en particulier. Vous auriez presque tout faux, à l'exception de sa performance exceptionnelle.

« Nous sommes un FNB géré de manière pleinement active », déclare Lee Goldman, gestionnaire de portefeuille principal chez Signature Global Asset Management à Toronto, et gestionnaire (avec Kate MacDonald et Josh Varghese) du FNB en question. « Nous n’utilisons pas d’indice de référence, même si nous nous référons souvent à l’indice S&P/TSX Capped REIT Index pour évaluer notre rendement. »

Mme MacDonald ajoute : « Tous les FNB ne sont pas gérés de manière passive. Nous sommes totalement agnostiques face à l’indice – il n’y a aucune différence entre la manière dont nous gérons le FNB et celle dont nous gérons les fonds communs de placement. Nous ne possédons pas tous les titres de l'indice, et nous sommes plus diversifiés – l’indice a 18 titres, par exemple, et nous en avons 35. L’indice regroupe toutes les FPI, mais pas nous – nous détenons également d’autres actifs. »

M. Goldman décrit son approche de placement comme étant descendante/ascendante, en examinant d'abord des facteurs fondamentaux tels que les équipes de direction, les caractéristiques et les emplacements des propriétés, les bilans et les évaluations, puis en utilisant une superposition macroéconomique pour analyser les cycles économiques/commerciaux et éventuellement les facteurs politiques. « L'équipe de direction est très importante », note-t-il. « Nous connaissons les équipes de direction de toutes les entreprises que nous possédons, nous les avons toutes rencontrées. »

« Les évaluations sont également très importantes », ajoute M. Goldman. « Nous combinons tous ces facteurs [ascendants], puis nous utilisons une superposition macroéconomique pour voir où nous en sommes. Et comme Signature est [une grande société de gestion], nous pouvons nous inspirer de certains des autres fonds. »

Il en résulte un portefeuille assez différent de l'indice de référence, avec une prépondérance actuelle du secteur immobilier résidentiel. « Nous sommes fortement orientés vers les espaces multi-familiaux », déclare M. Goldman. « Par rapport à l'indice, nous sommes surpondérés dans le secteur de l'immobilier résidentiel mais aussi industriel. Et nous sommes fortement sous-pondérés dans le commerce de détail », ajoute-t-il, soulignant l'impact croissant des achats en ligne.

En effet, les deux principaux avoirs du FNB – Killam Apartment REIT (TSX: KMP.UN) basé à Halifax, en Nouvelle-Écosse, et Canadian Apartment Properties REIT (TSX: CAR.UN) situé à Toronto – sont évidemment de nature résidentielle, de même que quelques autres noms dans le Top 10. Mme MacDonald et M. Goldman évoquent tous deux le marché locatif étroit du Canada comme un facteur majeur dans cette orientation.« Le marché locatif canadien est très étroit. À l'échelle nationale, le taux d'inoccupation est de 3,3 %, alors les loyers augmentent », explique Mme MacDonald. « Nous avons un marché où l'offre est quasi nulle et la demande très forte, tant de la part des locataires que des investisseurs. Les prix des investisseurs ont tendance à augmenter parce que l'offre est tellement

Selon M. Goldman et Mme MacDonald, la seule solution envisageable pour ce marché restreint consiste à créer davantage de logements locatifs construits à cet effet, mais ils soulignent des obstacles tels que les retards d’autorisation/approbation, la hausse des prix des terrains et autres coûts, ainsi que la concurrence des projets de copropriétés. « [Les prix de location] ne sont pas encore au niveau où ils peuvent rivaliser avec les condos », explique Mme MacDonald. « Ils atteignent 225 à 250 dollars par pied ouvrable. » Pendant ce temps, les coûts continuent à grimper. Les tarifs de location sont en hausse, mais les entreprises fonctionnent toujours avec des marges minces. »

Néanmoins, les marges de ce FNB sont solides depuis sa création en 2004 (un taux de rendement composé annuel moyen sur 15 ans de 11 %), et les gestionnaires ne voient pas la situation évoluer de manière substantielle dans un avenir proche. « Il n'y a pas de solution à court terme », déclare Mme MacDonald. « Nous avons besoin de plus de logements, c’est clair, mais parfois, les gouvernements adoptent des politiques qui n’aident pas beaucoup ».

M. Goldman plaisante sur le fait qu'« ils ne nous paient pas beaucoup » avant d’ajouter : « C’est la réalité de l’évolution de cette industrie. Mais nous gérons également d’autres fonds, de sorte que nos coûts sont imputés à quelques fonds. »

Olev Edur est journaliste spécialisé dans le domaine des affaires et de la finance ainsi qu’un fréquent collaborateur de Forum des Fonds.

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